Joomla Business Portfolio Template

С началом мирового финансового кризиса цены на недвижимость начали снижаться по всему миру. Например, в Черногории цены на вторичном рынке жилья упали на 30-40 %. Но как в любом виде деятельности здесь существуют свои «подводные камни», знание и избегание которых позволит избежать проблем в будущем.

Черногория является своеобразной Меккой для инвесторов. Лет 5-6 назад домик на лазурном побережье обошелся бы вам в 1000 евро за 1 квадратный метр. В те времена строительство новостроек шло медленными темпами, а в продаже было только вторичное жилье удовлетворительного качества (устаревшая планировка, низкие потолки). Но это не останавливало потенциальных покупателей, так как наиболее важным фактором была доступная цена и близость к морю.

Шло время, спрос на жилье рос, и вместе с ним строились новые дома, улучшалось их качество, развивалась инфраструктура. Все это стимулировало рост цен. К началу 2008 года ценовая планка поднялась до 3500 евро за 1 квадратный метр. Основную массу этих предложений составляют не истинные владельцы жилья, а перекупщики.

Получается странная ситуация, ведь даже Испании и на Кипре с более развитой инфраструктурой цены на подобную категорию жилья существенно ниже. Стремительный рост цен в регионе преодолел адекватную ценовую планку и не остановился. С приходом мирового финансового кризиса с началом 2009 года наметилась обратная тенденция – цены пошли на спад и падение остановится не раньше, чем будет установлено соответствие между уровнем качества жилья и его ценой.

Особенностью рынка недвижимости в Черногории является массовая стройка нового жилья, но все равно его не хватает на всех, поэтому самые нетерпеливые вынуждены уходить на вторичный рынок. К середине 2009 года уровень цен стал соответствовать 2003-2004 годам, то есть те, кто решил выжидать и не купил жилье в 2008 году, сейчас оказались в выигрыше.

Уникальностью вторичного рынка Черногории является огромнейший разброс цен на жилье, в зависимости от полезной площади, наличия инфраструктуры, удаленности от морского побережья.

Так как передача любых сумм во время совершения сделки происходит только посредством банковских переводов, клиенту нужно открыть счет в банке Черногории. Процедура занимает не более 10 минут. Для оформления документов потребуется только загранпаспорт. Документов о происхождении денег банки не запрашивают.

Этапы покупки:

1 этап – После того, как покупатель выбрал понравившийся ему объект, стороны подписывают предварительный договор. В этом документе фиксируются характеристики недвижимости, ее стоимость, а также условия и форма оплаты. На этом же этапе покупатель вносит задаток в размере 10% от стоимости, обеспечивающий резервацию данного объекта. Покупатель не имеет права вернуть задаток, если он разрывает сделку. В том случае, если от продажи отказывается сам продавец, он обязан оплатить покупателю удвоенную сумму задатка. Чтобы избежать проблем продавец дает покупателю расписку, в которой подтверждается, что задаток оплачен.

2 этап – Подписывать основной договор имеют право как продавец и покупатель лично, так и их доверенные лица при предъявлении соответствующих документов. После подписания договор заверяется в суде.

3 Этап – Продавец подтверждает права на заявленную собственность, предъявляя документ в местном муниципалитете. Сразу после этого устанавливается цена на покупку.

4 этап – Муниципалитет переводит права собственности объектом на будущего владельца. В это же время покупатель оплачивает налог на передачу прав в размере 3% от той цены, в которую недвижимость оценили местные органы. Величина оценочной стоимости бывает меньше той, которую заплатил покупатель, но не может быть больше.

5 этап – Покупатель переводит деньги на счет продавца. В зависимости от условий оплаты, прописанных в договоре, сумма может выплачиваться полностью в один раз или частями. Чаще всего полный срок оплаты может составлять 1-4 недели. После передачи последней части сделка является свершенной, и продавец подписывает расписку, подтверждающую передачу всей суммы.

6 этап – Документы, заверенные подписью продавца, передаются в кадастровый регистр, где вносятся изменения касательно нового собственника.

До того, как владелец получает документ о правах собственности на руки обычно проходит месяц, но иногда процедура затягивается и до двух.

Дополнительные расходы:

1. Налог на передачу прав собственности – 3% (от оценочной стоимости).

2. Налог на покупку нового жилья – 17%.

3. Услуги юриста – 100-300 евро.

4. Регистрационный сбор и внесение изменений в Государственном кадастре – 0,01-0,25% (но не может составлять более 330 евро).

5. Услуги риэлтора – 3-5% (оплачивает продавец).

Недвижимость Черногории являет собой яркий и необычный пример стабильности и уверенности среди изменчивых, а порой и разрушительных веяний современного рынка.

В первую очередь этот красивый приморский край привлекает, конечно, любителей спокойного, размеренного отдыха. Виллы и коттеджи на Балканах становятся прекрасной заменой загородным домам, тем более что цена за такое удовольствие не превышает стоимости стандартной однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге.

К тому же многообразие вариантов дает замечательную возможность выбрать именно то, что по душе именно вам. С недавних пор приобретенное здесь недвижимое имущество стало служить оригинальным, а самое главное, выгодным подарком на свадьбу. Каким молодоженам не понравится провести время в собственном домике или квартире, когда за окнами плещется ласковое море, а теплый песок так и манит прогуляться вдоль берега в лучах заходящего солнца?

В юридическом плане Черногория может похвастаться абсолютным отсутствием сложностей и проволочек в процессе заключения сделки. А простота и совершенство черногорского законодательства дают шанс стать счастливым обладателем имущества в минимально короткие сроки.

Несомненным плюсом для покупателей также являются невысокие по сравнению с другими европейскими странами налоги на недвижимость и небольшая стоимость коммунальных услуг. Вкупе же это характеризует жилье в этих местах, как несомненно уникальное и по природному колориту, и по выгодным условиям имущество с минимальными последующими расходами.

С недавних пор российских инвесторов стала интересовать недвижимость, используемая в коммерческих целях, которая служит выгодным капиталовложением в силу туристической популярности государства. Прибыль же в этом случае не заставляют себя ждать уже после первого-второго курортного сезона. Как показывает опыт, в окупаемости вложенного капитала сомневаться не приходится.

Рынок недвижимости региона сейчас все больше расширяется и набирает обороты, что дает возможность инвестирования в будущее при достаточной свободе позиций в настоящем, в отличие от многих уже оккупированных бизнесменами туристических зон в других странах.

Черногория – это страна, которая расположена в юго-восточной части Европы на Балканском полуострове и занимает площадь 13812 квадратных километров. Население этой страны составляет 672 тысячи человек (по переписи 2009 года). Черногория омывается Адриатическим морем и граничит с такими странами как Хорватия, Босния и Герцеговина, Сербия, Косово и Албания.

За последние 3-4 года спрос на черногорскую недвижимость очень возрос. Как правило, по большей части объекты недвижимости в этой стране покупают граждане стран Европейского Союза и Соединенных штатов Америки. Также, начиная с 2009 года, очень много жилья в Черногории начали покупать и граждане России.

В основном черногорское жилье покупают для двух целей – для собственного проживания, или же для вложения денег в нее. Вкладывать деньги в недвижимость Черногории очень выгодно, так как с каждым годом эта недвижимость растет в цене, и остановки этому росту не предвидится. Кроме этого недвижимость Черногории привлекает еще и тем, что в этой стране существует множество летних курортов. Также эта страна привлекает туристов и зарубежных инвесторов тем, что в этой стране хорошо развита инфраструктура, а экономическая ситуация достаточно стабильна.

Кроме этого в Черногории царит мягкий средиземноморский климат, а красивая природа просто поражает всякое воображение. Что касается погоды в Черногории, то солнце здесь светит почти круглый год, а это значит, что и от туристов «отдыхает» эта страна только зимой (и то, туристы начинают приезжать отдыхать в эту страну уже в феврале) - вот наиболее естественное объяснение того факта, почему черногорская недвижимость пользуется таким огромным спросом у зарубежных инвесторов.

Также иностранных покупателей привлекает цена на недвижимость, которая установлена в Черногории коммерческим спросом. Если вы купите дом или квартиру в жоме где-нибудь на побережье Черного моря (например, в Крыму), то вы потратите на эту покупку больше денег, чем при приобретении такого же самого дома или квартиры в Черногории. И согласитесь, ведь иметь в своем владении недвижимость в Черногории намного престижней и полезней, чем быть владельцем жилья в Крыму.

Кроме всего прочего, Черногория очень хорошая страна для ведения бизнеса, так как в этой стране есть все условия для этого. Тем более что свежий воздух и шум волн будут наполнять вас энергией. Если вы купите недвижимость в Черногории, то вы легко сможете получить вид на жительство в этой стране. Также получить разрешение на проживание в Черногории вы сможете в том случае, если откроете собственную фирму. Купив жилье в Черногории, вы получаете право на некоторые льготы, которые значительно уменьшат ваши материальные затраты во всех отношениях. Еще зарубежных покупателей привлекает то, что процедура покупки жилья в Черногории довольно таки простая. Иностранный покупатель может оформить жилье как на физическое, так и на юридическое лицо, а зарегистрировать вашу фирму вы сможете по адресу вашего жилья в Черногории. Если вы владелец черногорской недвижимости, то вы будете иметь такие же права, как и граждане этой страны. К примеру, вы будете иметь право сдать ваш дом или квартиру в аренду. При этом стоимость налога на строение и на землю для вас будет такой же, как и для черногорских граждан. Такие права распространяются как на физические, так и на юридические лица.

При покупке земельных участков для иностранцев существуют некоторые условия, которые они должны выполнять, чтобы иметь возможность купить землю в этой стране (такие условия действуют только на физические лица). Это такие условия как: - площадь покупаемого вами участка не должна превышать 5 тысяч квадратных метров; - нельзя покупать ту землю, которая находится на территории лесных угодий национального значения или же ту землю, которая предназначена для сельскохозяйственных работ (но если эта земля не плодородная, тогда вы имеете право на ее покупку); - объект, который вы покупаете должен быть уже построенным, а не находиться на стадии строительства; - если вы покупаете земельный участок, то в таком случае вы должны купить и постройку, которая находится на этом участке (в этом случае правительству все равно, будете вы жить в этом доме или же сносить его и строить новый). Выполнив все вышесказанные условия, вы без проблем сможете стать владельцем недвижимости в Черногории.

Если вы не хотите выполнять данные условия, то в таком случае вы просто можете зарегистрировать новое юридическое лицо. Чтобы оформить юридическое лицо, не нужно привлекать для этого граждан Черногории. Оформив юридическое лицо, вы сможете покупать столько земли, сколько захотите и делать с ней все, что вам захочется (в пределах разумного, разумеется). Кроме этого, когда вы зарегистрируете юридическое лицо, вы сможете покупать те объекты недвижимости, которые захотите – дом, виллу на морском побережье или коммерческое здание (офис).

Величина налога на имущество и государственной пошлины одинаковы как для физических, так и для юридических лиц. Процедура покупки недвижимости в Черногории очень отличается от процедуры покупки недвижимости в России. В отличии от России, в Черногории договор о купле-продаже заверяется в суде. А уже через два месяца суд скажет, имеете ли вы право на владение недвижимости в этом государстве. Перед тем как состоится суд, юристы должны проверить, не наложены ли на покупаемый вами объект какие-либо судебные иски (например, не опечатано ли данное жилье или офис).

После того, как вы получили разрешение на покупку жилья – вы его покупаете. После этого комиссия в составе работников налоговой службы и кадастры (земельно-жилищного ведомства) выезжает на купленный вами объект и оценивает рыночную стоимость купленной вами постройки (так как сумму, за которую вы купили данный объект, устанавливает продавец). В течение двух недель после установления комиссией рыночной стоимости вашего жилья, вы обязаны заплатить налог, величина которого составляет 3% от рыночной стоимости недвижимости. Как видите, черногорское правительство очень хорошо заботится об иностранцах, которые покупают недвижимость в данной стране. Кстати, весной 2008 года правительство Черногории приняло закон, в котором говорится, что с 1 июня 2008 года российские граждане смогут въезжать в Черногорию без визы.

Таким образом, если вы хотите купить дом, квартиру или виллу в этой стране, то особых проблем у вас возникнуть не должно.