Недоступная ипотека

Одной из причин, которые существенно повлияли на уровень спроса на испанскую недвижимость, стали проблемы с кредитованием. Приобрести жильё без помощи банка могут немногие покупатели. И недоступность ипотеки очень сильно ухудшила ситуацию на рынке недвижимости. В 2008-м году количество выданных кредитов на жильё сократилось на треть. Условия выдачи ипотечных займов стали для покупателей невыгодными, выросли штрафные санкции.

Между тем, в сентябре 2009-го года Еврибор - процентная ставка, по которой рассчитываются  выплаты по ипотеке  - снизилась на 5,5%, достигнув своеобразного дна – 1,26 %.

Еврибор продолжает затяжное падение в течение года, и сейчас процентная ставка упала уже на 77 %. Если взять для сравнения ежемесячные взносы по ипотечному кредиту ( 150 000 евро, взятые сроком на 30 лет), то снижение составит 435 евро ежемесячно, что позволит сэкономить за год более 4 000 евро. В этой ситуации очень сильно выигрывают те, кто взял кредит на условиях плавающей процентной ставки. В июле 2009 года испанские банки выдали около 59000 кредитов на жильё, что на 19% меньше, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Что же касается изменения индекса Еврибор за десятилетие, то нетрудно заметить, что подобного падения процентной ставки не наблюдалось ни разу.

Перенасыщенность испанского рынка недвижимости.

Согласно последним данным аналитиков, испанский рынок перенасыщен жилой недвижимостью. Только в новостройках насчитывается более миллиона  вариантов, для  реализации которых при существующих темпах продажи понадобится не менее трёх лет. Кроме того, растёт количество предложений на вторичном рынке недвижимости Испании. В результате количество предложений сейчас явно превышает спрос, что и провоцирует столь резкое падение цен на жилую недвижимость.

Причиной явного перекоса стала ошибка девелоперов, которые неточно определили тенденцию развития дальнейшего спроса на жильё. В 2007-м году по плану в Испании должны были построить более 650 тысяч жилых объектов, на четверть ниже, чем в 2006-м году. В те годы в Испании строилось такое количество домов, сколько во Франции, Великобритании и Германии вместе. Сейчас темпы строительства жилья в Испании существенно снизились, из–за чего через 4-5 лет, когда будет распродана уже имеющаяся недвижимость, в стране может возникнуть дефицит жилого фонда.

В некоторых  районах Испании количество строящихся объектов сократилось в 2008 году более, чем на 50%. В Коста-Бланка, где обычно покупают  коттеджи, темпы строительства упали на 74 %. За год было сдано всего 960 домов, для сравнения – в 2004 году эта цифра превысила 13 000.

Доступность жилья повышается.

По прогнозам аналитиков, сейчас наступил момент, когда в Испании стало  выгодно приобретать недвижимость. Из-за серьёзного обвала цен на жильё существенно повысилась доступность жилья, которая представляет собой соотношение стоимости недвижимости к доходу. Если в июне прошлого года испанцы тратили ежегодно на финансирование покупки жилья чуть более 40%, то сейчас этот показатель сократился до 31%. Самой низкой доступность жилья была в сентябре 2008 года, самой высокой – в 1999 году. На данный момент показатель доступности вернулся к уровню 2006 года, но всё ещё остаётся недостаточно приемлемым для большинства испанцев. Сейчас среднестатистической испанской семье для приобретения дома общей площадью около 100 кв. м. придётся в течение 7-и лет откладывать полностью свой доход. Для примера, жителю Великобритании потребуется всего 4,4 года, а американцу – 2,7 года.

Как показывает индекс цен на жильё, который публикует одна из крупнейших оценочных испанских компаний  - Tinsa – цены на жильё в августе снизились на 8,9 % по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, достигнув своеобразного ценового дна. 

Согласно этим данным, в среднем стоимость испанской недвижимости упала за 2 года на 13%. Причём в ближайшие месяцы, по данным аналитиков эта тенденция сохранится. Но, тем не менее, уровня 2001 года цены вряд ли достигнут. Дело в том, что, начиная с августа 2001 года,  стоимость жилья в Испании начала резко расти, увеличившись за 8 лет практически вдвое. Так что нынешнее снижение цен – это лишь слабая попытка вернуться на круги своя. Пока что, если сравнивать с уровнем дохода испанского населения, местная недвижимость остаётся сильно переоцененной.

Поскольку рост цен на недвижимость сильно опередил рост доходов населения, многие испанцы всё ещё не могут себе позволить купить новое жильё. В связи с этим продажи за первые 6 месяцев этого года упали почти на треть.

В то же время испанская недвижимость по-прежнему представляет собой большой интерес для иностранных инвесторов, в том числе и покупателей из России. Конечно, снижение цен в этой стране не было таким стремительным, как, например, в Болгарии или Дубаи, где этот показатель достиг 22%  и 47 %  соответственно. Испания по уровню падения цен за последний год находится на десятом месте. Чуть больше упали цены в Великобритании, Словакии, Словении и США.

Снижение цен на недвижимость в Испании способствовало тому, что количество сделок купли-продажи стало вновь понемногу возрастать.

По данным испанского Национального Института статистики, уровень количества продаж прекращает своё падение. В июле 2009 года было заключено более 33 тысяч сделок, хот ещё в апреле этот показатель составлял всего чуть более 26 тысяч. Годовые показатели постепенно повышаются, что внушает определённые надежды.

К концу этого года впервые сравнялось количество сделок, совершённых на рынке первичного и вторичного жилья. Как, правило, вторичная недвижимость реализуется намного активнее, но, начиная с 2008 года, недвижимость в новостройках скупали энергичнее из-за кризиса, разразившегося на испанском рынке.

Между тем, снижающиеся объёмы строительства в Испании говорят о том, что спрос на вторичную недвижимость только повысится в ближайшее время. Ведь только во 2 квартале этого года темпы строительства новых домов упали в стране на 60%. Судя по всему, строительная активность в Испании входит в затяжное пике, чем объясняется наиболее серьёзная в Европе рецессия.

Цифры,  удручающие для экономики Испании, но весьма позитивные для инвесторов, в числе которых и российские покупатели. Посудите сами: цены на жильё падают, ставки по ипотечным кредитам снижаются, из-за резкого снижения количества сделок с недвижимостью риелторы готовы пойти на значительные уступки потенциальному покупателю. Причём, если в среднем, по официальным статистическим данным, стоимость жилья в конце первого полугодия 2009 года упала на 7,7 %, то вторичная недвижимость подешевела ещё сильнее – более, чем на 11 %. Жильё в новостройках подешевело за тот же период на 3,9%.

Следует учесть, что официальные данные не всегда соответствуют действительности, и на деле вам могут предложить более комфортные условия сделки.

Что же касается отдельных регионов, то наиболее сильное падение цен наблюдается в тех районах, где они изначально были самыми высокими – в Мадриде, Каталонии, Стране Басков. Недвижимость  в этих областях подешевела за год на 11-13 %. Там же, где дома пользовались популярностью среди иностранных инвесторов – в Мурсии и Андалусии -  снижение стоимости было более умеренным и составило всего 1-3%.