Joomla Business Portfolio Template

В настоящий момент Болгария относится к категории динамично развивающихся государств, что мотивирует приток инвестиционных потоков в данную страну. Особенно перспективной областью для инвестирования является рынок недвижимости Болгарии.

Выводы о перспективности вложений в данный сегмент болгарской экономики поддерживают эксперты со всего мира. Мнение экспертов оказывает большое влияние на ценовое поведение рынка недвижимости Болгарии. Высокие экспертные оценки инвестиционной привлекательности болгарской недвижимости, а также позитивные темпы развития экономики данной страны стимулируют рост цен на объекты недвижимости, представленные на рынке Болгарии. Данные, предоставленные Национальным Институтом Статистики Болгарии, показывают, что за 2004 год средний рост цен на объекты недвижимости Болгарии составил 48%. В 2005 году цены на болгарскую недвижимость увеличились на 30%, в 2006 году – на 15%, в 2007 году – на 28%.

По итогам двух кварталов 2008 года средневзвешенные цены на недвижимое имущество Болгарии выросли на 17% по сравнению с идентичным периодом предыдущего года. В связи с наступлением кризисных явлений в мировой экономике цены на неликвидные объекты недвижимости начали падать. Наиболее сильно кризис повлиял на такие районы Болгарии, как Видин (падение цен составило 18%), Благоевград (20%), Кюстендиль (22%), Велико-Тырново (26%). По итогам первого полугодия 2009 года общее снижение цен по Болгарии составило 13%. Начиная с третьего квартала 2009 года, темпы снижения цен замедлились.

Если рассматривать показатели снижения цен в региональных центрах Болгарии, то они следующие: София – снижение составило 7%, Шумен – 11%, Монтана – 17%. Следует подчеркнуть, что понижательная ценовая динамика характерна, преимущественно, для непопулярных (невостребованных) районов, которые мало интересуют иностранных инвесторов. Объекты болгарской недвижимости, обладающие высокой ликвидностью, как пользовались, так и пользуются активным спросом.

Важно выделить, что замедление темпов роста цен на недвижимое имущество Болгарии произошло не только по причине мирового финансового кризиса, а также потому, что экономика Болгарии вышла на новую ступень своего развития. На определенных этапах развития государства, инвестиции, направляемые в его инфраструктуру, становятся менее доходными, но при этом обладают меньшим уровнем риска. Курортная недвижимость, находящаяся в районах с хорошей инфраструктурой, совсем не стала стоить дешевле, а, напротив, цены на данные объекты недвижимости в период лета 2009 года демонстрировали устойчивый рост.

Безусловно, рост цен в этот период не отличался такой стремительностью, как в предыдущие годы. Начало 2010 года ознаменовалось тем, что количество сделок с недвижимостью резко увеличилось, что представляет совершенно необычное явление для зимнего периода. Данное событие говорит о том, что рынок недвижимости Болгарии преодолел «дно кризиса» и вышел на стадию роста.

Мягкий климат, сказочно красивые морские побережья, прекрасное отношение к туристам, благоприятная экология, стремительно возводимые объекты инфраструктуры – это далеко не все положительные факторы, которые позволяют относить Болгарию к одному из самых популярных мест отдыха. Поэтому рынок недвижимости Болгарии представляет собой перспективный сегмент для вложения инвестиций. Владельцы недвижимости в Болгарии имеют возможность получить трехгодичную мультивизу. Данный факт выступает еще одним инструментом, привлекающим инвестиционные потоки на рынок недвижимости Болгарии.

Кроме этого, процесс оформления права собственности на болгарскую недвижимость не сопровождается многочисленными юридическими тонкостями, что также весьма важно для зарубежных инвесторов.

Если анализировать перспективные варианты инвестирования, то можно выделить вариант, связанный с вложением денежных средств в недвижимость за рубежом.

Особенно актуальны инвестиционные объемы, направляемые в страны, которые выделяются активным развитием туристического направления. Как правило, к данной группе стран относятся так называемые «курортные зоны», то есть страны, климатические условия в которых оптимальны для пляжного отдыха.

В основном, инвесторы используют приобретенную недвижимость следующим образом:

1) Заключение договора аренды и получение арендной прибыли.

2) Перепродажа недвижимого имущества через определенный срок и получение прибыли, основанной на ценовой разнице.

Одним из наиболее востребованных сегментов для инвестирования является рынок недвижимости Кипра. Территория Кипра представляет собой множество красивейших мест, притягивающих сюда туристов со всего мира. Отдых на Кипре будет эмоциональным и незабываемым, благодаря уникальному сочетанию горных массивов, морских побережий и нежного климата Средиземноморья. Почти весь год на Кипре стоит солнечная погода и даже в зимний период температура очень редко опускается ниже +18 градусов. Таким образом, созданы все условия для сказочного путешествия в «райские уголки Кипра», а где туристы – там всегда активный спрос и, соответственно, солидные прибыли. Поэтому рынок недвижимости Кипра представляет «лакомый кусочек» для инвесторов со всего мира.

Приобретая недвижимость за рубежом, покупатель преследует одну из целей (а может и обе цели одновременно): получение нового места жительства либо эффективное вложение денежных средств. Купив недвижимость на Кипре, вы не только получите замечательное место для проживания, но и выгодно вложите свои денежные средства. Стоит подчеркнуть, что на сегодняшний день цены недвижимого имущества на рынке Кипре ниже, чем в других европейских странах. Поэтому спрос на недвижимость Кипра характеризуется активностью и стабильностью.

В мае 2004 года Кипр стал участником Европейского Союза. Данное событие послужило фактором, который привел к некоторому увеличению цен на недвижимость Кипра. Оффшорная зона Кипра представляет собой перспективное направление бизнеса для предпринимателей со всего мира. Кроме этого, между Кипром и Египтом открылось месторождение нефти, что дает дополнительный приток инвестиционного капитала в инфраструктуру Кипра. От инвестиционной активности напрямую зависит «ценовое поведение». Если увеличивается инвестиционная активность, то ценовая динамика также идет вверх, в том числе наблюдается рост цен на рынке недвижимости.

Безусловно, если государство представляет интерес для инвесторов, то это относится ко всем его экономическим зонам, включая рынок недвижимого имущества. Благодаря вышеперечисленным факторам, недвижимости Кипра характерен активный спрос и высокий уровень ликвидности. Высокие ликвидные свойства, присущие недвижимости Кипра, легко объяснимы: востребованный товар всегда можно реализовать в течение небольшого временного промежутка. Процедура оформления права собственности на Кипре довольно проста и прозрачна. Поэтому покупателям недвижимого имущества на рынке Кипра не придется сталкиваться с трудоёмкой юридической волокитой.

Однако, всё равно следует обратиться за консультацией к профессиональному юристу, который поможет более оперативно уладить все нюансы сделки.

Чтобы совершить ипотечную сделку, нужен, с одной стороны, заёмщик и, с другой стороны, банк-кредитор. Заёмщик и банк будут являться, таким образом, сторонами сделки.

Банк тщательно изучает потенциального заёмщика, своего будущего партнёра. И если что-то не так, то в выдаче ипотеки банк непременно откажет. С ненадёжными партнёрами банк не хочет иметь никакого дела. Об этом много сказано и это всем известно.

Но и заёмщик, в свою очередь, обязан изучить банк, чтобы потом «не посыпать голову пеплом». На какие же вопросы должен обратить особое внимание потенциальный заёмщик?

Во-первых, необходимо разобраться каким образом банк собирается выдать заёмщику ипотечные деньги. Во-вторых, на покупку, каких жилых квартир банк выдаёт ипотечные кредиты. Имеется в виду в данном случае «первичное» или «вторичное» жильё. В-третьих, какие требования предъявляет банк к приобретаемым квартирам и к документам на эти квартиры. В-четвёртых, с какими именно страховыми компаниями, оценочными фирмами и т.д. взаимодействует данный банк.

Как видите, потенциальный заёмщик должен изучить весьма специфические вопросы, т.е. должен разбираться во многом и обладать для сравнения соответствующими сведениями и информацией. Поверьте, это не каждому дано. Получается, что изучать надо, но это не посильно и не осуществимо. Что делать? Когда не можешь что-то сделать сам, то нужно обратиться за помощью. В нашем случае надо обратиться за помощью к профессиональному риэлтору, который, как орешки, расщёлкает эти вопросы.

Более того, кроме изучения банка, риэлтор ещё и подберёт нужную квартиру, подготовит саму сделку, и что самое важное, обезопасит заёмщика от возможных рисков.

Рынок коммерческой недвижимости. Неутешительный 2010 год. Серьезного роста на рынке коммерческой недвижимости в 2010 году не предвидится. Прошедшие потрясения в виде снижения объемов строительства, ставок аренды, цены предложения кв. м. не дают оснований рассчитывать на восстановление бизнеса в этом году.

По данным крупных компаний нынешний год серьезного увеличения доходов строительному рынку не принесет, так что восстановление девелоперского бизнеса откладывается на год - два. Вложения в коммерческую недвижимость в 2009г. сократились в сравнении с 2008г. почти на 63 % (до 2,16 млрд долларов). Ставки аренды в зависимости от конкретного сегмента снизились на 30 - 45%.

Наиболее пострадал рынок офисов. В 2009г. объем ввода объектов в эксплуатацию был единственным показателем с позитивной динамикой. Но данный позитив привел к повышению предложения над спросом на помещения у арендаторов. В результате объем пустующих площадей увеличился в 2 - 6 раз (минимально - офисные помещения, максимально - складские).

Из - за небольшого объема ввода объектов в эксплуатацию (в Москве в 2010г. предполагается появление 600 тыс. кв.м. новых торговых центров и только 30 тысяч кв.м. складов) у девелоперов появится возможность уменьшить количество вакантных площадей и повысить арендные ставки (на 9% в торговых центрах, на 15% в складских помещениях). Эти показатели являются положительной динамикой в торговой и складской недвижимости. А рынок офисов, наиболее пострадавший во время кризиса, вряд ли выправится в 2010 году. Количество новых бизнес - центров (примерно 1,2 млн кв.м.) превысит спрос у арендаторов, объем пустующих помещений может достигнуть 20%, т.е. в Москве в 2010г. могут оказаться пустующими 2,4 млн кв.м. качественных офисов.

Арендная ставка, скорее всего, сохранится на том же уровне - 500 долларов за кв.м. в год. Предполагается, что баланс спроса - предложения на офисном рынке восстановится в 2011 - 2012 году. Сами строители рассчитывают на сохранение прибыли в текущем году на уровне 2009 года. Такого мнения придерживаются 80% российских строительных компаний, признавая, что в 2009г. имело место значительное снижение нормы прибыли. Таким образом, большая часть российских девелоперов рассчитывает сохранить (в лучшем случае, немного увеличить) доходы кризисного 2009г.

Если Вы решили купить недвижимость в Европе, то мы порекомендовали бы вам обратить внимание на Италию. Эта страна всегда пользовалась большим спросом у иностранных граждан. И этот спрос в настоящее время только растет. Объяснить такой интерес довольно просто: великолепные климатические условия, множество достопримечательностей, высокий уровень комфортабельности жилья, довольно низкие цены на недвижимость, по сравнению с другими европейскими странами. Все это делает Италию очень привлекательной страной как для отдыха, так и для жизни.

Кроме того, цены на недвижимость постоянно растут, так что помимо великолепных условий для жизни и отдыха, Вы получите постоянно растущее в цене имущество.

Вся Италия условно поделена на две части. Первая – это южная часть страны. Вторая, соответственно, северная часть. Граница между ними лежит в районе Рима. Цены на жилье в южной половине приятно удивят Вас. Так, например, квадратный метр в провинциях Апулия или Калабрия стоит дешевле, чем в Подмосковье. И это притом, что наслаждаться морем и солнцем здесь Вы можете круглый год. Северная часть страны считается более развитой и привилегированной, поэтому и цены на недвижимость тут в несколько раз выше.

Давайте поподробнее остановимся на ценах в разных районах Италии. Итальянские Альпы не менее популярны, чем альпийские. Здесь имеется множество горнолыжных курортов: Валь ди Солее, Валь Гардена, Валь ди Фасса, Ливиньо, Мадонна ди Кампильо, Трентино и др. В самых престижных районах, таких как Мадонна ди Кампильо, стоимость квадратного метра жилья доходит до 10-14 тысяч евро.

Еще один популярный район севера – Ломбардия. Его столицей является Милан, финансовый и один из культурных центров Италии. Стоимость жилья в этом городе разбросана от 2,5 тысяч евро на окраинах, до 9-12 тысяч за квадратный метр в исторической части города.

Столица Венето, это знакомая всем Венеция. Один из самых живописных районов Италии, привлекающий огромное число туристов. Недвижимость здесь одна из самых дорогих. Стоимость квадратного метра в центре Венеции стоит 7-10 тысяч евро. Без сомнений, самой привлекательной территорией в Италии является Лацао, в особенности сама столица – Рим. Этот город по стоимости недвижимости входит в десятку самых дорогих столиц мира.

Стоимость квадратного метра, в самых дешевых районах, начинается от 6-7 тысяч евро, а в таких престижный районах, как Париоли, может достигать 18 тысяч. Остров Сицилия славится отличным качеством строительства. Климат на этом острове уникален. Наслаждаться морем и солнцем Вы можете в любое время года. А цены начинаются от 1,5-2 тысяч евро.

Калибрия отделятся узким проливом от Сицилии, и с трех сторон омывается водами Ионического и Тирренского морей. Помимо прекрасного климата, покупателей недвижимости привлекает устойчивый рост цен в этом регионе. Стоимость «квадрата» жилья здесь начинается от 1,3 тысяч евро.

В последнее десятилетие докризисного периода, цены на недвижимость в Италии постоянно росли. В 2008 году оборот купли-продажи упал на 13-15%, но цены при этом снизились всего лишь на 2-2,5%. Некоторые районы снижение цен вообще не затронуло, к примеру, недвижимость Ломбардии, Северных озер, Лигурии и еще нескольких районов осталась неизменной. В 2009 году по сравнению с 2008 годом цены упали на 17%, а предложение увеличилось на 14%, но в некоторых местах цены все же повысились (Сардиния, Венетто). В настоящее время началась постепенная стабилизация цен.

Так что сейчас самое выгодное время для приобретения недвижимости в Италии.

Примерно 50% всех новых обитаемых построек Египта раскупаются уже иностранцами. Египет за последнее время прочно вошёл в перечень стран, в которых берут недвижимое имущество наши товарищи.

Как считают профессионалы известного рынка недвижимости, возможности Египта огромны, и в самое близкое время его известность увеличится многократно. Имеются в наличии прогнозы, что финансово доступным Египет будет недолго, потому что недвижимое имущество Египта становится всё сильнее востребовано. Ради других недвижимое имущество становится крайне выгодным вложением денег. Это редкая возможность увеличить свой доход путём инвестирования средств в недвижимое имущество на берегу.

Об иностранных вкладах беспокоится и правительство Египта. Данный район идеален для проживания и отдыха целый год – прекрасный сухой климат, ласковое море, полное безденежье объектов промышленности. Уровень преступности в Египте гораздо ниже, чем в странах СНГ. Стоимости продуктов питания и товаров народного потребления в этом месте несоизмеримо ниже не только в сопоставлении с другими мировыми курортами, однако, и с Россией. Сильно развитая внутренняя структура, удобное и недорогое транспортное письмо позволяет жить комфортно, не ощущая различных бытовых проблем.

Недвижимое имущество в Египте может завести любой иноземный гражданин, защита всех прав которого возведена в ранг политики этой страны. Египет обладает особой доброжелательностью к нерезидентам. Здесь нет никаких ограничений на приобретение жилья, никаких притеснений на унаследование дома иностранцами. Надо подать должное тому, как египтяне подходят к постройке – чётко соблюдают сроки, применяют материалы высоких уровней и очень хорошо делают любые строительные работы. По ценам на недвижимость Египет на данный момент– одна из самых дешёвых держав мира.

Приобретение жилья в элитном регионе на берегу Красного моря представляется совсем внятной не только для состоятельных людей, однако и для российского среднего разряда. Приобретение недвижимости в Египте можно анализировать не только, как зону для проживания, однако и как превосходный инвестиционный проект. Все операционные затраты минимальны: поддержание квартир от 15 $ в месяц. А сдача этой квартиры в аренду доставит до 30% покупной цены в год. В итоге наличие жилища в Египте это реальный случай гарантированной прибыли при любом раскладе.

Насыщенный туристический сезон здесь происходит целый год. Всё это время можно предлагать свое жильё в аренду. Желающие заполучить есть постоянно — в силу поднявшейся популярности данного района отели не всегда могут справляться с наплывом туристов. Более приумноженный, чем аренда доход несет одинаковое повышение цены на недвижимость.

По оценкам экспертов подъем составяляет 40% годовых. Данное объясняется тем, что недвижимое имущество на берегу Красного моря в Египте стоит заметно меньше, чем в Европе.

За последние годы зарубежный рынок недвижимости пользуется не только пристальным вниманием, но и довольно большим спросом у наших соотечественников. А причина данного явления в росте их доходов, а также непростая ситуация на отечественном рынке недвижимости, пострадавшем от кризиса.

Наиболее востребована недвижимость таких стран как Испания, Франция и Италия. Достаточно большое число потенциальных покупателей пользуются при покупке недвижимости за рубежом услугами ипотечных программ. Ипотечный кредит как финансовый инструмент привлекает покупателей тем, что дает возможность после оплаты первоначального взноса внести оставшуюся сумму за недвижимость в течение следующих лет.

Самой удобной и выгодной на сегодняшний день является покупка недвижимости в кредит в Испании, поскольку именно в этой стране кредит, достигающий 70% от стоимости приобретаемого объекта. При этом резидентам страны, имеющим вид на жительство и рабочий контракт, имеют вполне реальную возможность получения ипотечного кредита до 100% от стоимости. Такой кредит выдается под 3-4% годовых, а срок погашения составляет до 30 лет. Для оформления ипотечного кредита в Испании на приглянувшийся Вам дом либо квартиру требуется предоставить следующие документы: справку физического лица о доходах за минувший год, справку о заработной плате за последние три месяца, а также выписку банковского счета также за последние три месяца. При этом следует учитывать тот немаловажный факт, что данный перечень документов должны предоставить все лица, фигурирующие в дальнейшем в договоре купли-продажи.

Процедура оформления кредита займет около трех недель, в течение которых ипотечное отделение организации-кредитора отправляет своего сотрудника для осуществления аудита приобретаемого объекта недвижимости. Собранные аудитором сведения передаются в банк, который и выносит положительное либо отрицательное решение о выдаче ипотечного кредита. Если ответ положительный, то банком рассчитываются процентные ставки, ежемесячная выплата по кредиту, а также все расходы, связанные с оформлением документов. Также рассматриваются условия погашения кредита ранее намеченного срока.

Вообще при ипотечном кредитовании в Испании закладываются процентные ставки двух типов: фиксированная либо плавающая. Так, фиксированная процентная ставка является неизменной и устанавливается в момент подписания кредитного долга, тогда как плавающая ставка – это ставка процента, на величину которой оказывает е влияние изменение ставки рефинансирования непосредственно Центрального банка Европы.

На сегодняшний день первый вид ставки не пользуется таким спросом, как второй, достигая иногда отметки в 8% годовых, однако преимущество ее состоит в том, что она полностью независима от рыночной динамики. А вот плавающая процентная ставка существенно ниже фиксированной, и может изменяться как в меньшую, так и в большую сторону.

Перейдем к приобретению недвижимости в кредит в Италии. Так, лица, покупающие недвижимое имущество в новостройках, получают беспроцентную рассрочку сроком на полтора-два года, а сам кредит может покрыть до 80% от стоимости объекта и предоставляется на следующие сроки от пяти лет и больше. Фиксированная процентная ставка составляет 5-7%, а плавающая – 3,5-4%, но может меняться в положительную или отрицательную сторону. Для получения кредита на покупку недвижимости в Италии, необходимо пройти в обязательном порядке процедуру страхования недвижимости от различного рода непредвиденных случаев.

Данная процедура осуществляется с максимальной выгодой непосредственно для банка-кредитора, поскольку в том случае, если покупатель погасит кредит раньше намеченного срока выплат, значит, банк в праве удержать 1% для плавающей ставки либо 2% для фиксированной от той суммы, которая вернется преждевременно. Для того чтобы получить ипотечный кредит во Франции, покупателю потребуются такие документы: копия налоговой декларации за истекшие два года, копии абсолютно всех банковских счетов за истекшие полгода, бумаги, которые подтверждают наличие необходимой суммы для первого взноса, справку о доходах физического лица за последние два года, копии свидетельства о браке, рождении детей, а также информацию об активах.

В том случае, если покупатель имеет полный перечень документов, то на протяжении 15-ти банковских дней банк обязан дать обоснованный ответ по поводу возможности кредитования, ипотечных условиях и, конечно, сроках погашения кредита. Банк вправе профинансировать до 70% от стоимости покупаемого объекта недвижимости. Максимальным сроком, на который банк Франции может выдать кредит, является тридцать лет. Также как и Италии, возможен вариант досрочного погашения ипотечного кредита.

Фиксированная процентная ставка равна 4,15% при сроке кредита от 5 до 10 лет; 4,6% - от 11 до 17 лет и 4,85% - на срок от 18 и до 25 лет. Если Вы берете плавающий кредит, то ее размер составит 2,3% годовых, а выдается сроком от 5 до 20 лет. Особенно удобна ипотечная программа в Испании, поскольку здесь можно получить кредит, который равен 60—70% от стоимости покупаемой недвижимости, при этом граждане, которые являются резидентами и имеют вид на жительство либо рабочий контракт, могут получить кредит в размере 100% от стоимости недвижимости.

Такой кредит выдается сроком до тридцати лет под 3-4% годовых. Непосредственно для оформления ипотеки в этой стране вам понадобятся такие документы: паспорт, форма НДФЛ с места работы, а также справка о заработной плате с места работы за истекшие три месяца с выпиской банковского счета за предыдущие три месяца.

Совершение сделки займет от двух до трех недель, что включает в себя обязательный аудит приобретаемой недвижимости специалистом, нанимаемым ипотечным отделом кредитующей организации.

Основываясь на предоставленной аудитором информации, банк выносит решение относительно выдачи кредита, после чего и происходит расчет расходов, связанных с оформлением договора, а также утверждаются процентные ставки, ежемесячные выплаты, условия преждевременного погашения и т.д.

Ушел в историю год 2009, год кризисный, трудный для рынка недвижимости. Падение спроса, проблемы финансирования, пересмотр норм прибыльности, и, в результате, снижение цен на свои объекты. Но год прошел, уроки должны быть извлечены, тенденции и перспективы на будущее должны быть определены.

В каждом бизнесе есть свои особенности и сложности, но у рынка недвижимости особенности специфические, делающие его уязвимым. Первое - девелопмент полностью зависит от доступного и перманентного финансирования. Без привлечения кредитов реализация сколь-нибудь крупного проекта маловероятна, если вообще возможна. Развитие рынка по нарастающей вызывает приток капитала и рост цен. Наступление застоя снижает приток инвестиций, отток финансов, вызывает проблемы с кредитованием. Цены на объекты недвижимости падают, прибыльность проектов снижается настолько, что многие из них приходится приостанавливать.

Второе - девелоперский бизнес цикличен. В нем любой проект должен изначально оценивать возможные риски подъема и падения на рынке недвижимости. Поэтому девелоперский бизнес и нестабилен. Строительные проекты долгосрочные, во время их реализации возможны подъемы и спады на рынке недвижимости. Стало быть и проблемы, скорее всего, будут у компаний, рассчитывающих только на будущие прибыли.

Третье - зависимость и уязвимость девелопмента от информации. Покупатель часто руководствуется ошибочными экспертными заключениями и прогнозами в СМИ, как сверхдраматичными, так и сверхоптимистичными. Инвестиции на фоне роста рынка и при прогнозах дальнейшего повышения цен приводят к еще большему удорожанию жилья. Цены начинают «зашкаливать».

Кризис в наибольшей степени затронул коммерческую недвижимость и т.н. элитное жилье, где снижение цен оказалось самым заметным, хотя в каждом разделе недвижимости всегда найдутся объекты удачные, а стало быть, и ликвидные. В кризис наибольшая доля спроса приходится на массовое жилье (эконом - класс). Наибольший процент реально строящихся объектов находится в этом подразделе недвижимости, и многие девелоперы планируют свои объекты именно в этом сегменте. Преобладание жилья эконом - класса продлится еще не один год.

Перспективным считается и качественное индивидуальное жилье («комфорт» - класс). Доступным по цене его может сделать улучшение проектных решений и технологий с уменьшением себестоимости строительства. С целью преодоления сложностей во время кризиса многие компании шли на снижение затрат как строительных, так и административных. Наиболее дальновидные внедряют новые технологии, что сокращает сроки строительства, снижает себестоимость жилья. Многие компании снижали цены реализиции до такой степени, чтобы выручки от объема продаж хватало для продолжения строительства.

Тенденции и перспективы.

Уже говорилось, что в девелоперском бизнесе любой проект должен изначально оценивать возможные риски, поэтому многие компании корректировали проекты, строительство которых еще не начинали, делая их более подходящими для данной рыночной ситуации. Происходить это может по - разному: переориентация коммерческих площадей в гостиничные или жилые помещения, перевод объектов в другие сегменты. Сюда же можно отнести упрощение конструкций, уменьшение площади квартир, изменение планировки и другие моменты. Принцип «и так купят» остался в прошлом.

До кризиса превышение спроса, отсутствие конкуренции приводило к тому, что все объекты были ликвидными и приносили прибыль. Постоянный рост цен компенсировал все ошибки, которые и проявились в 2009 году. А сейчас, до начала строительства объекта надо быть уверенным, что он будет восстребованным. Ошибки на этапе проектирования могут погубить объект и он не будет рентабельным и ликвидным.

Российский девелопмент очень молод и кризис 2009г. его первый серьезный кризис. Те, кто его пережил, получил хороший опыт. Не может быть непрерывного роста, не бывает подъемов без спада. Те, кто справится с трудностями, несомненно сделают выводы: предвидеть и оценивать риски, соблюдать финансовую дисциплину.

Рост рынка увеличивает приток инвестиций, создает профицит денежных средств и вызывает ложную иллюзию его неограниченности. Появляются неоправданные надежды на будущие сверхдоходы, начинается жизнь компаний «не по средствам». 2009 год должен повысить ответственность девелоперов и избавить их от повторения допущенных ошибок. Тогда и рынок недвижимости будет более устойчив к будущим потрясениям.

Хорватия – очень красивая балканская страна, которая находится в южной части центральной Европы. Эта страна омывается Адриатическим морем, и море в Хорватии настолько чистое и прозрачное, что дно можно увидеть даже на глубине 50 метров. Сегодняшняя Хорватия чиста экологически (чего нельзя сказать о многих других странах Европы), а природа этой страны очень впечатляет.

Это и является причиной тому, что многие иностранные граждане вполне закономерно хотят заполучить в свое владение недвижимость Хорватии и распоряжаться ею по своему собственному усмотрению. Есть еще одна веская причина, по которой зарубежные инвесторы покупают недвижимость в этой стране - летом 2004 года Хорватия стала кандидатом на вступление в Европейский Союз (хотя и задолго до этого Хорватию уже воспринимали как европейскую страну). Это значит то, что если Хорватия вступит в ЕС, то цены на недвижимость этой страны значительно вырастут.

В хорватской державе традиционно очень хорошо развит туризм. Ведь по своей природе Хорватия достаточно уникальна. Также в этой стране очень мягкий морской климат. Тут до сих пор сохранились очень красивые постройки давних, и даже очень древних лет – археологических памятников - что также очень привлекает туристов всех мастей. Кроме этого, Хорватия очень спокойная политически страна. В этой стране не знают такого понятия как терроризм. Также в Хорватии нет организованной преступности и коррупции.

В последние 5-6 лет хорватскую недвижимость покупали в основном граждане Ирландии и Великобритании. Немного позже интерес к недвижимости Хорватии стали проявлять и жители Польши, Бельгии, Франции, России, Соединенных Штатов Америки и Канады. В Канаде проживает много выходцев из Хорватии, и эти люди желают иметь в своей собственности жилье в родной стране. Кроме того жители Канады покупают недвижимость в Хорватии и для ведения бизнеса. По сравнению с такими странами как Италия, Испания и Португалия, отдых в Хорватии не совсем дорог, хотя по уровню эта страна ни чем не отличается от других европейских государств.

Отдохнуть в Хорватию приезжают не только жители Европы, но и жители Северной и Южной Америки. Если вы вложите деньги в недвижимость Хорватии, то вы получите хороший доход. Также нужно заметить, что для граждан России действует безвизовый режим на въезд в Хорватию. Вследствии мирового финансового кризиса, цены на хорватскую недвижимость временно немного снизились. Причем процент, на который снизилась стоимость недвижимость в Хорватии, больше чем процент снижаемости цен на недвижимость в других странах Европы.

Процесс приобретения хорватской недвижимости зависит от гражданства покупателя, так как каждая страна устанавливает свои правила покупки недвижимости за рубежом. Хорватия в свою очередь не устанавливает существенных преград при продаже, так как эта страна очень заинтересована в продаже недвижимости иностранцам с целью привлечения достаточного числа инвестиций и оживления экономического роста с помощью иностранных денег, приходящих в страну таким наиболее естественным путём.

Стоимость одного квадратного метра недвижимости в центре Хорватии составляет существенно меньшую сумму, чем стоимость одного квадратного метра в том городе, который находится на побережье (в многочисленных курортных зонах). Как ни странно, но наиболее высокая цена за квадратный метр установлена не в столице Хорватии – Загребе, а в Дубровнике, впрочем странность эта не покажутся странностью, если учесть, что Дубровник является не только одним из самых значительных туристических центров в Европе, но и считается таковым во всём мире.

В центре же Хорватии один квадратный метр недвижимости стоит приблизительно 2 тысячи евро, а на побережье – 2500 евро. По законам Хорватии, недвижимость этой страны может приобрести любое физическое лицо, но при этом нужно предъявить загранпаспорт, или же недвижимость можно оформить на какую-нибудь фирму. Но такая возможность предоставляется гражданам далеко не всех государств. Например, граждане России не могут оформлять хорватскую недвижимость на свое имя. В таком случае российский гражданин может учредить в Хорватиии новое юридическое лицо (создать фирму с хорватским адресом), и уже на это юридическое лицо он сможет приобрести недвижимость в этой стране. Такая процедура очень популярна в Испании, Италии, Австрии и Венгрии. Если вы хотите открыть в Хорватии собственную фирму, то вам нужно будет выложить около 3 тысяч евро. А затем, после того как вы зарегистрируете данную фирму, вы вернёте эти 3 тысячи евро на лицевой счет вашей фирмы в качестве уставного капитала.

Что касается налогов на покупку недвижимости Хорватии, то их там практически нет. При покупке нужно будет заплатить всего лишь пошлину на покупку. Пошлина равняется 5 процентам от стоимости недвижимости. Услуги нотариуса обойдутся в 1% от стоимости недвижимости. В Хорватии существует множество риэлтерских агентств, которые помогут вам подобрать ту недвижимость, которую вы захотите. Такие агентства берут с покупателя и продавца комиссионную плату за свои услуги. По хорватским законам, комиссионная плата за услуги риэлтерского агентства не может превышать 6% от стоимости недвижимости. Но на самом деле, риэлтерские агентства, как правило, устанавливают комиссионную плату не больше чем 4% от стоимости недвижимости. Потому что если риэлтерское агентство установит комиссионную плату 6% или больше, то к такому агентству просто не будут обращаться клиенты.

Так как в последние годы недвижимость Хорватии покупают не очень часто, то многие риэлтерские агентства не берут с покупателя комиссионную плату вообще, их доходы основаны на расчётах с продавцом. Хорватия очень серьёзно борется со спекулянтами, которые хотят быстро и «круто» заработать на продаже недвижимости.

Поэтому, если в течении трёх лет после покупки недвижимости вы захотите её продать, то вам нужно будет заплатить налог в большом размере. В том случае, если стоимость этой недвижимости повысилась, владелец данной недвижимости должен заплатить 35% от разницы между начальной и нынешней стоимостью этой недвижимости.

Расходы на коммунальные услуги жилья в Хорватии не слишком велики - они составляют около 1000 долларов США в год. Если у вас во владении есть хорватская недвижимость, то получить гражданство этой страны вы сможете лишь через пять лет. На протяжении этих пяти лет вы имеете право на безвизовый режим для въезда во все страны Европейского Союза.

Недавняя статистика сделок купли-продажи жилья показала, что количество сделок, по итогам 2009 года, заметно возросло. Многие, на основании этого пришли к выводу, что рост цен на недвижимость увеличится.

Но, как утверждают эксперты, все не так однозначно. Когда в новых экономических условиях сформировались новые цены, покупатели смогли определить цену, за которую готовы купить квартиру, продавцы, в свою очередь - с какой скидкой к ценам до кризиса, готовы продать недвижимость. Сделок стало больше. В 2010 году на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья спрос значительно активизируется.

Но этот рост, который кажется превышает прежние показатели, лишь означает, что рынок просыпается из "спячки" и находится на уровне средней активности. То есть не стоит опираться на итоги 2009 года и ожидать ажиотаж и резкий рост цен в 2010 году. Сейчас другие экономические условия и уровень платежеспособности. Важный и позитивный признак - это явная активность на рынке.

Даже не смотря на кризис, люди реально нуждаются в жилье. А теперешняя стабильность уровня цен, предоставляет новые возможности для покупки жилья.